Piani di zona e caos affrancazione. La grande truffa spiegata bene

Con la legge 167 del 1962 lo Stato ha inteso facilitare l’acquisizione di aree da destinare all’edilizia economica popolare. Questa legge è divenuta efficace con la legge 865 del 1971, con cui lo Stato regolamentò il reperimento di terreni (espropriati) su cui costruire i summenzionati edifici: partivano quindi i PEEP, Piani per l’Edilizia Economica Popolare.
Per impedire speculazioni la legge previde (e prevede ancora) la stipula di convenzioni tra Comune e costruttori o cooperative, in base alle quali gli edifici così realizzati possono essere venduti ad un certo prezzo massimo, calcolato in base a criteri stabiliti dalle convenzioni stesse, facendo riferimento a tabelle che lo stesso costruttore o la cooperativa avrebbero dovuto preparare e farsi approvare dal Comune.

Già in fase di prima assegnazione alcuni comuni (tra cui quello di Roma) non hanno correttamente vigilato sull’osservanza di quanto stabilito da leggi e convenzioni, per cui già la maggior parte degli assegnatari originali ha pagato la sua casa sensibilmente di più di quanto riportato sulle convenzioni. Le stesse tabelle dei Prezzi Massimi, le quali sarebbero dovute essere allegate agli atti di prima cessione, spesso non venivano allegate per far sì che l’acquirente non si “accorgesse” della differenza tra il prezzo di vendita e quello cui l’immobile andava venduto, perpetrando quella che a tutti gli effetti può essere considerata una truffa. Allo stesso modo, per le rivendite successive, è prevalsa l’abitudine di rilasciare “nulla osta” ai fini della vendita. In particolare, sia il Comune di Roma che molti notai, considerarono i vincoli di alienazione decaduti dopo 5 anni dalla scadenza quinquennale fissata dalla convenzione, che fissava tale scadenza solo e soltanto come termine a partire dal quale l’assegnatario originale poteva alienare l’immobile, ma sempre rispettando i vincoli previsti dalla convenzione. Vincoli che venivano minimizzati dai costruttori dicendo che dopo i cinque anni si poteva vendere come un appartamento “normale” con il solo vincolo dei 99 anni rinnovabile per altri 99 anni (senza dire che bisognava pagare e che il Comune non aveva l’obbligo del rinnovo).
Tutto ciò in palese contrasto sia del mero significato letterale della norma, sia dell’intenzione perseguita dal legislatore. Se infatti la “ratio legis”  era  quella di consentire l’acquisto di una casa a chi non si poteva permettere i prezzi di mercato, com’è possibile che fosse consentito venderla a prezzo di mercato dopo soli cinque anni dall’assegnazione? 

La risposta è semplice: non si poteva vendere a prezzo di mercato, e ciò è stato confermato più volte sia da sentenze del tribunale ordinario che della cassazione. Ultima, e definitiva fino ad ora, la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 18135 del 16 settembre 2015 (Immobili in regime di edilizia agevolata – prezzo massimo di cessione – estensione ai subacquirenti), che sancisce che i vincoli di vendita seguono l’immobile per durata “indefinita”, a prescindere da eventuali seconde terze quarte alienazioni, a meno che non sia stata stipulata una convenzione ad hoc tra privato cittadino e comune.
Inutile dire che tale sentenza ha creato una situazione di caos, in quanto è stata bloccata totalmente la compravendita degli immobili qui trattati (fino a quel momento alienabili con un semplice nulla osta rilasciato dal Comune, o ad un certo punto pare addirittura senza di esso ma in base a semplice prassi confermata dai consigli notarili), anche a causa della mancanza di molte delle tabelle dei prezzi massimi presso gli uffici comunali capitolini, che per legge invece sarebbero dovute trovarsi lì. Senza contare la situazione di migliaia di secondi, terzi, quarti acquirenti i quali, ignari di quanto su detto, si sono ritrovati proprietari di immobili con un prezzo massimo di cessione inferiore anche centinaia di migliaia di euro rispetto al corrispettivo da loro versato ai venditori, con conseguente intasamento dei tribunali civili di cause per rivalsa.

LA SITUAZIONE A ROMA 

Mentre molti comuni (se già non lo avevano fatto) hanno predisposto procedure di trasformazione del diritto di superficie in diritto a di proprietà, chiedendo ai proprietari degli immobili cifre ragionevoli e spesso incentivando tale pratica, a Maggio 2016 il commissario del Comune di Roma Tronca ha dato mandato ai tecnici comunali di finalizzare la procedura di affrancazione, già predisposta con la delibera 33/2015, richiedendo il pagamento di una cifra calcolata dal comune stesso secondo criteri che dovrebbero soddisfare alcune leggi (delibera 40/2016). Peccato che il pagamento richiesto dal comune sia stato calcolato con un metodo discutibilissimo, fatto apposta per far lievitare l’importo dell’affrancazione a cifre assurde (anche svariate decine di migliaia di euro)! 
Tale “obolo” viene richiesto a tutti gli attuali proprietari, ossia anche a persone che sono seconde o terze proprietarie e che negli ultimi 20 anni almeno hanno pagato la loro casa non solo come se fosse già affrancata, ma come se fosse in piena proprietà e non in diritto di superficie. 
Invero, già nel 2003 il comune diede possibilità a 14 dei circa 50 piani di zona di trasformare il diritto di superficie in piena proprietà (ex art. 8, L.10/77 detta Bucalossi), secondo la convenzione ad hoc prevista dall’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448. Convenzione che, tra l’altro, prevede che passati 20 anni dalla convenzione originale i vincoli del prezzo di vendita e tutti gli altri decadono. E qui ci troviamo di fronte ad una delle più grandi ingiustizie della suddetta delibera: anche coloro che hanno la possibilità di trasformare o hanno trasformato, a partire dalla delibera 40/2016 per poter vendere il proprio immobile a prezzo di libero mercato sono tenuti a pagare anche la suddetta “affrancazione”. Questo a prescindere dalla data della convenzione originaria, in palese contrasto con la citata L.448/1998, la quale (in combinato disposto con le delibere capitoline precedenti alla 40/2016) invece stabilisce - come su detto - che passati 20 anni dalla convenzione originaria, se si procede all’acquisizione della piena proprietà, i vincoli del prezzo di vendita e tutti gli altri decadono.

Ma non è tutto qui: la lavorazione di tali pratiche di affrancazione (anche quando “urgentate” per compravendite o divisioni di eredità) è caratterizzata da tempi biblici, imprecisioni burocratiche (in più di un caso le raccomandate con i conteggi non sono pervenute ai richiedenti) e, soprattutto, incertezze di fondo. Il Comune, infatti, non si limita a richiedere al privato cittadino una somma ingente - da pagare, beninteso, per intero entro 60 giorni dal ricevimento della raccomandata, pena la decadenza della domanda! - , ma precisa che tale importo è “a titolo di acconto, salvo conguaglio”. Conguaglio che potrebbe essere richiesto al cittadino in qualsiasi momento, e potrebbe tradursi presumibilmente in ulteriori somme da pagare. Conguaglio che non sempre è dovuto, in quanto l’originaria Delibera 33/2015 del Commissario Straordinario Tronca, prevedeva che la clausola (art. 3 dello schema di atto di Affrancazione) fosse applicabile SOLO ai casi in cui non fosse stato ancora determinato il corrispettivo di esproprio delle aree. Invece, i funzionari del Comune delegati alla firma dell’atto davanti al notaio, si rifiutano di firmare, commettendo, probabilmente un abuso di potere, se tale articolo non viene inserito anche nei casi in cui il corrispettivo di esproprio sia già noto e, quindi, non ci sarebbe alcun potenziale conguaglio. Questa clausola è estremamente vincolante poiché deve essere riportata in tutti gli atti di compravendita successivi senza alcun limite di tempo, rendendo così l’Affrancazione del tutto inutile se non addirittura dannosa dato che riduce ancora di più il valore dell’immobile inserendo un ulteriore vincolo che, di fatto, per gli immobili con corrispettivo di esproprio delle aree già definito, secondo la Delibera vigente non esisterebbe.
Ma a questo punto ci si chiede: se si è disposti a seguire il suddetto iter dell’affrancazione, alla fine si è risolto veramente il problema di questi immobili? No, non del tutto. Tale pratica è infatti distinta rispetto alla suddetta pratica di “trasformazione” (sempre possibile solo ed esclusivamente in 14 dei piani di zona di Roma), per cui affrancando non si diventa pieni proprietari dell’immobile, ma si rimane in proprietà superficiaria fino a scadenza della convenzione (prevista in 99 anni, rinnovabili per altri 99 a facoltà del Comune e a condizioni quanto mai non chiare). Per il poi, nessuna certezza anche qui, a meno che il privato cittadino non si sobbarchi l’onere di pagare due volte… sempre se il comune glielo permette, dato che le pratiche di trasformazione possono essere presentate - con successo - solo in 14 dei piani di zona capitolini, e per giunta non vengono lavorate da anni!

L’attuale amministrazione Raggi, nella totale ignoranza e noncuranza rispetto a tale vicenda, si è limitata a riconfermare quanto stabilito dal commissario Tronca, anche tramite delibere comunali, le quali continuano a considerare i vincoli convenzionali “perpetui”, non solo male interpretando la stessa sentenza (che parla invero di vincolo a durata “indefinita”, non infinita, concetto ben diverso!) ma introducendo un concetto, quello di “vincolo perpetuo”, non esistente nel diritto italiano.

Con la delibera 116/2018, per giunta, la stessa amministrazione ha incasinato ulteriormente le cose, aumentando i corrispettivi di trasformazione (fino, a volte a triplicarli), tramite un generalizzato aumento dei valori venali artificioso, al fine di far sì che gli importi dell'affrancazione (che per delibera dovrebbero ridursi di anno in anno in rapporto alla durata del diritto di superficie, anche quando tale diritto non sussiste ma si è in piena proprietà!) in realtà non scendessero o scendessero di molto poco. Risultato: gli importi dell'affrancazione a volte sono aumentati, è diventato letteralmente impossibile trasformare non solo per i corrispettivi ora elevatissimi, ma perché possibile solo in 14 dei 130 PdZ romani, e per giunta anche le pratiche di quei 14 risultano tutte in istruttoria al Comune di Roma (talvolta è stato anche già pagato il corrispettivo).
Come se non bastasse, il comune chiede ora il versamento di un importo di euro 100 per ogni pratica, e ha disposto per i corrispettivi un importo minimo - sia per affrancazione che per trasformazione - di 2500 euro. Il tutto con il solo fine di FARE CASSA, ben diverso dal fine di restituire a tali immobili una funzione sociale ormai irrimediabilmente perduta.

Per finire, lo stesso governo sempre a 5 Stelle - pare su spinta dell'amministrazione capitolina - a fine 2018, tramite un emendamento alla Legge di Bilancio cd. "salva famiglie” - ha modificato l’originario art. 49bis della 448, dando a chiunque (anche se non più proprietario) la possibilità di affrancare l'immobile, al fine di chiudere i contenziosi tra venditori ed acquirenti e, letteralmente, salvare l’imperizia dei notai e la mancata vigilanza del comune. A questo punto ci si chiede dove sia finito il tentativo di ridare “funzione sociale” a tali immobili, se addirittura chi non vi ha più diritti sopra può “salvarsi” pagando qualche migliaio di euro, senza il rischio di incorrere in sanzioni e nella restituzione dell’indebito. Chiaro, ripeto, che lo scopo sia solo quello di fare cassa.

Ovviamente ciò senza risolvere il problema, che solo con la TRASFORMAZIONE da proprietà superficiaria a piena proprietà (calcolata sulla base di valori venali non vessatori, e comunque rispondenti alla legge che vorrebbe il corrispettivo di Trasformazione dal Diritto di Superficie al Diritto di Proprietà NON superiore al corrispettivo pagato per ottenere direttamente il Diritto di Proprietà senza prima passare dal Diritto di Superficie) potrà essere risolto. L’emendamento, comunque, attende ancora decreto attuativo del Ministero delle Infrastrutture, che non si sa quando e se uscirà. Le bozze circolanti nei mesi scorsi (alcune delle quali portavano il corrispettivo minimo di cui su a 5000 euro) sono comunque preoccupanti, e fanno temere il peggio, cioè che si voglia estendere la terrificante situazione del nostro Comune a tutta Italia. Qualcuno li fermi!