Come i nostri lettori sanno alla perfezione, siamo del parere che nessun sindaco e nessuna nuova classe dirigente in sostituzione a quella - rivoltante - del Movimento 5 Stelle possa salvare la città. Non lo consente il contesto, non lo consentono le condizioni drammatiche della città, non lo consente l'ecosistema normativo. Roma è un malato terminale e per i malati terminali occorrono procedure d'urgenze, in deroga a tutte le profilassi: andare di nuovo a normali elezioni, eleggere un normale sindaco sostenuto da un normale consiglio d'amministrazione è semplicemente un suicidio. Chiunque vincerà, già sappiamo che fallirà e - addirittura - avrà l'opportunità di fare perfino peggio dei predecessori anche se sembra impossibile (ma anche dopo Alemanno sembrava impossibile far peggio, e invece...).
Tuttavia sembra che ciò che auspichiamo da anni, ovvero un commissariamento lungo, non si concretizzerà e sembra dunque che si andrà di nuovo ad elezioni il prossimo anno. Mancando una 15ina di mesi alle consultazioni è fatalmente il momento dei nomi. Le squadre si devono comporre, gli schieramenti si devono articolare e i nomi e i cognomi si devono fare. Ecco dunque che inizia ad essere utile passare in rassegna le forze in piazza. Tra nomi davvero papabili e autentiche utopie. Vediamo:
MONICA LOZZI
Bravina è bravina eh, bisogna ammetterlo. Tra uno stuolo di presidenti di municipio al limite della lobotomia mentale (oppure ben oltre il limite), lei si salva decisamente sotto molti punti di vista. Potrebbe essere la candidata del M5s. Una candidatura necessariamente di bandiera visto che il partito di Casaleggio difficilmente andrà a due cifre dopo il quinquennio di disastro imperdonabile.
Voto: 5+
FABIO RAMPELLI
Figura oramai folkloristica della destra romana. Un uomo in realtà intelligente facente parte di una destra non del tutto becera e tal volte anche colta, ma immersa anche a volte per motivi di mero e squallido posizionamento in una cultura di vecchiume, di paure, di chiusure, di grettume. Adatto per fare il sindaco di Guidonia o di Pomezia. Al massimo.
Voto: 4
AMEDEO CIACCHERI
Si candida sindaco mentre i suoi amici dei centri sociali abusivi di Garbatella organizzano manifestazioni, affissioni illegali e spargono adesivi per urlare "RetakeMerda". L'unica forma di reazione civile degli ultimi anni non va bene a questa gentaglia perché questa gentaglia vuole affermare che l'unico attivismo possibile è quello ideologizzato e ignorante dei movimenti politicizzati e degli spazi occupati. Uno dei tanti cancri della città e il presidente dell'VIII Municipio ci sta dentro fino al collo.
Voto: 3
ANTONIO TAJANI
Giusto nel caso si addivenisse ad una candidatura dal profilo più compassato e istituzionale da centro-destra. Non sposterebbe nulla rispetto alla sciagura attuale.
Voto: 5
VIRGINIA RAGGI
Non è escluso che mossa dalla disperazione personale (tornare a lavorare a 10mila euro l'anno di redditi dichiarati dopo aver guadagnato per anni 10mila euro al mese?) Raggi si ricandidi con una lista civica magari per raggranellare al ballottaggio qualche apparentamento, o un posto in consiglio comunale, o uno scranno da vicesindaco o vicequalcosaltro. Sarebbe una mossa tristissima da parte di uno non dei peggiori sindaci di Roma, ma uno dei peggiori sindaci occidentali del dopoguerra in assoluto. Questo personaggio inquietante ha addirittura rimosso tutte le promesse e il programma elettorale del 2016: è impossibile da tempo (forse da quando ha deciso di riprovarci) trovare alcunché in rete. Imbarazzante.
Voto: 2
GIOVANNI CAUDO
Un grande assessore ai tempi. Divenne poi popolare (quando assessore non era già più) essenzialmente grazie a noi che, ad un certo punto, iniziammo a glorificarne le gesta su tante partite, in primis lo Stadio della Roma. Del resto se lo meritava perché è bravo.
Anche grazie a questo nostro lavoro intenso, insistito e ripetuto vinse le elezioni nel Terzo Municipio. Una volta vinto si scelse come assessore Christian Raimo dimostrando di non aver capito un ciufolo di questa città. O meglio di averla capita come la capiscono tutti, in maniera drammaticamente superficiale. Dimostrando di non saper distinguere il problema dalla soluzione. Dimostrando di non aver capito che ci sono delle cose di Roma che vanno totalmente cambiate, sovvertite, rivoluzionate; non perpetrate. Da quel momento Caudo, figura con grandi potenzialità, si è trasformato in una figura in continuità coi difetti peggiori della città, con i tic peggiori, con i vizi peggiori. Quelli appunto che Raimo rappresenta e personifica alla perfezione. Una occasione persa che fa malissimo a Roma.
Voto: 5 (in caso di ticket con Ciaccheri voto 4)
RICCARDO MAGI
Figura pulita, vergine, giovane. L'impostazione radicale dovrebbe essere ancora intatta. Con una squadra di gente totalmente fuori dai giri potrebbe far vedere i sorci verdi a chi lotta affinché tutto resti così com'è.
Voto: 8
CARLO CALENDA
Allure competente capace di bucare lo schermo di questi tempi. La gente è stufa di cialtroni, di bugiardi, di incompetenti patentati e Calenda è tutto il contrario. Preparato, spesso circondato di gente preparata, infonde sicurezza (salvo quando è su Twitter, dove non è capace di contenersi). Il suo tono di voce e posizionamento risulta oggettivamente vincente. Ma il personaggio è noto per farsi del male da solo essendo bravo nell'amministrazione e nella gestione ma non sempre ben consigliato nella politica e nel governo di se stesso. Cosa ti fa per "debuttare" nell'agone elettorale capitolino? Si presenta in ticket con Max Smeriglio rischiando di fare la fine di Caudo: non essere in grado di distinguere il problema dalla soluzione. Ma davvero Calenda non è nelle condizioni di capire che il milieu che gira o ha girato attorno a Smeriglio è una delle cause per cui la città è in ginocchio?
Altro piccolo problema che non fa salire per ora il voto sopra la striminzita sufficienza: ai tempi del Ministero Calenda dimostrò molta attenzione per Roma, ma nella maniera sbagliata. Cercò in tutti i modi di trovare soldi e finanziamenti. Ma Roma non ha bisogno di soldi. Zero. Roma ha bisogno di efficientare quel che già ha e quel che già produce e genera. Se non si capisce questo passaggio, è impossibile aggiustare le cose.
Voto: 6 (ma può crescere o, in caso di ticket con Smeriglio o Ciacchieri, può decrescere. E molto!)
CARLO COTTARELLI
Sarebbe semplicemente il sindaco dei sogni. Sistemare Roma significa risistemare la sua efficienza, i suoi numeri, i suoi introiti. Lavorare sulle cifre. Perché Roma - spiegatelo a Calenda - non ha bisogno di soldi, Roma ha bisogno di togliere le enormi risorse che è in grado di generare dalle tasche delle cricche per metterle nelle tasche dell'erario comunale.
Davvero tutte le forze politiche dovrebbero fare un passo indietro, non candidare nessuno e lasciare che si crei la situazione di una candidatura unica di Carlo Cottarelli con una lista civica fatta di gente di prim'ordine dalla quale poi pescare per una giunta d'eccellenza, anche con nomi internazionali. Una giunta di salute pubblica. Sarebbe l'unica strada. Ecco perché nessuno vorrà percorrerla mai.
Voto: 9
ALFONSO SABELLA
Il magistrato antimafia funziona, c'è poco da fare. E poi basta leggere il libro di Alfonso Sabella, scritto dopo l'esperienza da assessore con Marino, per capire quanto egli abbia compreso la situazione romana e quanto l'abbia approfondita e digerita. E quanto abbia chiari i problemi. E dio solo sa quanto serve qualcuno che ha chiari i problemi invece che qualcuno che stia lì a farsi abbindolare dai tanti stregonismi capitolini. Anche per lui conterebbe moltissimo la squadra. Ma è una potenziale candidatura da non trascurare affatto. Capacissima di mettere assieme voti del Pd e del M5s senza necessariamente formalizzare un'alleanza.
Voto: 7
LUCA BERGAMO
Paziente tessitore di trame di potere, potrebbe venir buono nel caso per qualche bizzarria della politica e della circostanza, il Pd e il M5s dovessero decidere di replicare a Roma lo scenario nazionale presentandosi insieme in alleanza fin dal primo turno.
Bergamo tuttavia, al netto di qualche buona intuizione amministrativa, ha dimostrato in questi anni di non avere la più vaga idea di come risollevare la città, di non avere nessuna lucidità e di interpretare l'essere di sinistra in una maniera clamorosamente vecchia e superata. Quell'essere di sinistra che ha portato Roma a tramutarsi nella caricatura di una capitale europea. Nella caricatura più agghiacciante che vi sia in occidente.
Voto: 4
GIULIA BONGIORNO
Candidatura di grande e oggettiva debolezza. Rischierebbe di essere una specie di figura telecomandata da Meloni e Rampelli priva di mordente e di presa sulla città. E scevra di autorevolezza. Darebbe seguito, senza avere grande forza di contrastarlo, al declino della città.
Voto: 4
ROBERTO MORASSUT
E' abbastanza clamoroso che un esponente dei clamorosi abbagli urbanistici dei primissimi anni duemila non solo non chieda scusa per i suoi errori ma addirittura li rivendichi come scelte felici e manifesti la sua voglia di candidarsi a sindaco.
Intendiamoci: Morassut è persona per bene, onesta, seria e pure preparata. Ma la sua urbanistica - atterrata sulla città quando egli era assessore competente durante la giunta Veltroni - è la dimostrazione plastica di quello che non bisogna fare ovvero costruire in larghezza in una città che invece deve pensarsi per il futuro in densità e in altezza, riempiendo il più possibile e ossessivamente gli spazi vuoti e i brownfields.
Voto: 5
ENRICO LETTA
Candidatura di alto profilo internazionale. Letta è un politico rispettato un po' in tutto il mondo, ha contatti a livello europeo, è un professore, un economista, una persona seria e con una immagine di eccellente standing. A livello politico e di visione secondo noi troppo debole, facile preda degli estremismi romani che non hanno ancora capito che la responsabilità di una città moribonda è la loro e che vogliono ancora contare e aprire bocca purtroppo. Diverso sarebbe il discorso con una candidatura dal profilo squisitamente tecnico. Fatta di liste zeppe di gente competente nei vari comparti e con assessori tecnici di alto livello.
Voto: 5 (se candidatura politica) o 7 (se candidatura tecnica)
Con la legge 167 del 1962 lo Stato ha inteso facilitare l’acquisizione di aree da destinare all’edilizia economica popolare. Questa legge è divenuta efficace con la legge 865 del 1971, con cui lo Stato regolamentò il reperimento di terreni (espropriati) su cui costruire i summenzionati edifici: partivano quindi i PEEP, Piani per l’Edilizia Economica Popolare.
Per impedire speculazioni la legge previde (e prevede ancora) la stipula di convenzioni tra Comune e costruttori o cooperative, in base alle quali gli edifici così realizzati possono essere venduti ad un certo prezzo massimo, calcolato in base a criteri stabiliti dalle convenzioni stesse, facendo riferimento a tabelle che lo stesso costruttore o la cooperativa avrebbero dovuto preparare e farsi approvare dal Comune.
Già in fase di prima assegnazione alcuni comuni (tra cui quello di Roma) non hanno correttamente vigilato sull’osservanza di quanto stabilito da leggi e convenzioni, per cui già la maggior parte degli assegnatari originali ha pagato la sua casa sensibilmente di più di quanto riportato sulle convenzioni. Le stesse tabelle dei Prezzi Massimi, le quali sarebbero dovute essere allegate agli atti di prima cessione, spesso non venivano allegate per far sì che l’acquirente non si “accorgesse” della differenza tra il prezzo di vendita e quello cui l’immobile andava venduto, perpetrando quella che a tutti gli effetti può essere considerata una truffa. Allo stesso modo, per le rivendite successive, è prevalsa l’abitudine di rilasciare “nulla osta” ai fini della vendita. In particolare, sia il Comune di Roma che molti notai, considerarono i vincoli di alienazione decaduti dopo 5 anni dalla scadenza quinquennale fissata dalla convenzione, che fissava tale scadenza solo e soltanto come termine a partire dal quale l’assegnatario originale poteva alienare l’immobile, ma sempre rispettando i vincoli previsti dalla convenzione. Vincoli che venivano minimizzati dai costruttori dicendo che dopo i cinque anni si poteva vendere come un appartamento “normale” con il solo vincolo dei 99 anni rinnovabile per altri 99 anni (senza dire che bisognava pagare e che il Comune non aveva l’obbligo del rinnovo).
Tutto ciò in palese contrasto sia del mero significato letterale della norma, sia dell’intenzione perseguita dal legislatore. Se infatti la “ratio legis” era quella di consentire l’acquisto di una casa a chi non si poteva permettere i prezzi di mercato, com’è possibile che fosse consentito venderla a prezzo di mercato dopo soli cinque anni dall’assegnazione?
La risposta è semplice: non si poteva vendere a prezzo di mercato, e ciò è stato confermato più volte sia da sentenze del tribunale ordinario che della cassazione. Ultima, e definitiva fino ad ora, la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 18135 del 16 settembre 2015 (Immobili in regime di edilizia agevolata – prezzo massimo di cessione – estensione ai subacquirenti), che sancisce che i vincoli di vendita seguono l’immobile per durata “indefinita”, a prescindere da eventuali seconde terze quarte alienazioni, a meno che non sia stata stipulata una convenzione ad hoc tra privato cittadino e comune.
Inutile dire che tale sentenza ha creato una situazione di caos, in quanto è stata bloccata totalmente la compravendita degli immobili qui trattati (fino a quel momento alienabili con un semplice nulla osta rilasciato dal Comune, o ad un certo punto pare addirittura senza di esso ma in base a semplice prassi confermata dai consigli notarili), anche a causa della mancanza di molte delle tabelle dei prezzi massimi presso gli uffici comunali capitolini, che per legge invece sarebbero dovute trovarsi lì. Senza contare la situazione di migliaia di secondi, terzi, quarti acquirenti i quali, ignari di quanto su detto, si sono ritrovati proprietari di immobili con un prezzo massimo di cessione inferiore anche centinaia di migliaia di euro rispetto al corrispettivo da loro versato ai venditori, con conseguente intasamento dei tribunali civili di cause per rivalsa.
LA SITUAZIONE A ROMA
Mentre molti comuni (se già non lo avevano fatto) hanno predisposto procedure di trasformazione del diritto di superficie in diritto a di proprietà, chiedendo ai proprietari degli immobili cifre ragionevoli e spesso incentivando tale pratica, a Maggio 2016 il commissario del Comune di Roma Tronca ha dato mandato ai tecnici comunali di finalizzare la procedura di affrancazione, già predisposta con la delibera 33/2015, richiedendo il pagamento di una cifra calcolata dal comune stesso secondo criteri che dovrebbero soddisfare alcune leggi (delibera 40/2016). Peccato che il pagamento richiesto dal comune sia stato calcolato con un metodo discutibilissimo, fatto apposta per far lievitare l’importo dell’affrancazione a cifre assurde (anche svariate decine di migliaia di euro)!
Tale “obolo” viene richiesto a tutti gli attuali proprietari, ossia anche a persone che sono seconde o terze proprietarie e che negli ultimi 20 anni almeno hanno pagato la loro casa non solo come se fosse già affrancata, ma come se fosse in piena proprietà e non in diritto di superficie.
Invero, già nel 2003 il comune diede possibilità a 14 dei circa 50 piani di zona di trasformare il diritto di superficie in piena proprietà (ex art. 8, L.10/77 detta Bucalossi), secondo la convenzione ad hoc prevista dall’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448. Convenzione che, tra l’altro, prevede che passati 20 anni dalla convenzione originale i vincoli del prezzo di vendita e tutti gli altri decadono. E qui ci troviamo di fronte ad una delle più grandi ingiustizie della suddetta delibera: anche coloro che hanno la possibilità di trasformare o hanno trasformato, a partire dalla delibera 40/2016 per poter vendere il proprio immobile a prezzo di libero mercato sono tenuti a pagare anche la suddetta “affrancazione”. Questo a prescindere dalla data della convenzione originaria, in palese contrasto con la citata L.448/1998, la quale (in combinato disposto con le delibere capitoline precedenti alla 40/2016) invece stabilisce - come su detto - che passati 20 anni dalla convenzione originaria, se si procede all’acquisizione della piena proprietà, i vincoli del prezzo di vendita e tutti gli altri decadono.
Ma non è tutto qui: la lavorazione di tali pratiche di affrancazione (anche quando “urgentate” per compravendite o divisioni di eredità) è caratterizzata da tempi biblici, imprecisioni burocratiche (in più di un caso le raccomandate con i conteggi non sono pervenute ai richiedenti) e, soprattutto, incertezze di fondo. Il Comune, infatti, non si limita a richiedere al privato cittadino una somma ingente - da pagare, beninteso, per intero entro 60 giorni dal ricevimento della raccomandata, pena la decadenza della domanda! - , ma precisa che tale importo è “a titolo di acconto, salvo conguaglio”. Conguaglio che potrebbe essere richiesto al cittadino in qualsiasi momento, e potrebbe tradursi presumibilmente in ulteriori somme da pagare. Conguaglio che non sempre è dovuto, in quanto l’originaria Delibera 33/2015 del Commissario Straordinario Tronca, prevedeva che la clausola (art. 3 dello schema di atto di Affrancazione) fosse applicabile SOLO ai casi in cui non fosse stato ancora determinato il corrispettivo di esproprio delle aree. Invece, i funzionari del Comune delegati alla firma dell’atto davanti al notaio, si rifiutano di firmare, commettendo, probabilmente un abuso di potere, se tale articolo non viene inserito anche nei casi in cui il corrispettivo di esproprio sia già noto e, quindi, non ci sarebbe alcun potenziale conguaglio. Questa clausola è estremamente vincolante poiché deve essere riportata in tutti gli atti di compravendita successivi senza alcun limite di tempo, rendendo così l’Affrancazione del tutto inutile se non addirittura dannosa dato che riduce ancora di più il valore dell’immobile inserendo un ulteriore vincolo che, di fatto, per gli immobili con corrispettivo di esproprio delle aree già definito, secondo la Delibera vigente non esisterebbe.
Ma a questo punto ci si chiede: se si è disposti a seguire il suddetto iter dell’affrancazione, alla fine si è risolto veramente il problema di questi immobili? No, non del tutto. Tale pratica è infatti distinta rispetto alla suddetta pratica di “trasformazione” (sempre possibile solo ed esclusivamente in 14 dei piani di zona di Roma), per cui affrancando non si diventa pieni proprietari dell’immobile, ma si rimane in proprietà superficiaria fino a scadenza della convenzione (prevista in 99 anni, rinnovabili per altri 99 a facoltà del Comune e a condizioni quanto mai non chiare). Per il poi, nessuna certezza anche qui, a meno che il privato cittadino non si sobbarchi l’onere di pagare due volte… sempre se il comune glielo permette, dato che le pratiche di trasformazione possono essere presentate - con successo - solo in 14 dei piani di zona capitolini, e per giunta non vengono lavorate da anni!
L’attuale amministrazione Raggi, nella totale ignoranza e noncuranza rispetto a tale vicenda, si è limitata a riconfermare quanto stabilito dal commissario Tronca, anche tramite delibere comunali, le quali continuano a considerare i vincoli convenzionali “perpetui”, non solo male interpretando la stessa sentenza (che parla invero di vincolo a durata “indefinita”, non infinita, concetto ben diverso!) ma introducendo un concetto, quello di “vincolo perpetuo”, non esistente nel diritto italiano.
Con la delibera 116/2018, per giunta, la stessa amministrazione ha incasinato ulteriormente le cose, aumentando i corrispettivi di trasformazione (fino, a volte a triplicarli), tramite un generalizzato aumento dei valori venali artificioso, al fine di far sì che gli importi dell'affrancazione (che per delibera dovrebbero ridursi di anno in anno in rapporto alla durata del diritto di superficie, anche quando tale diritto non sussiste ma si è in piena proprietà!) in realtà non scendessero o scendessero di molto poco. Risultato: gli importi dell'affrancazione a volte sono aumentati, è diventato letteralmente impossibile trasformare non solo per i corrispettivi ora elevatissimi, ma perché possibile solo in 14 dei 130 PdZ romani, e per giunta anche le pratiche di quei 14 risultano tutte in istruttoria al Comune di Roma (talvolta è stato anche già pagato il corrispettivo).
Come se non bastasse, il comune chiede ora il versamento di un importo di euro 100 per ogni pratica, e ha disposto per i corrispettivi un importo minimo - sia per affrancazione che per trasformazione - di 2500 euro. Il tutto con il solo fine di FARE CASSA, ben diverso dal fine di restituire a tali immobili una funzione sociale ormai irrimediabilmente perduta.
Per finire, lo stesso governo sempre a 5 Stelle - pare su spinta dell'amministrazione capitolina - a fine 2018, tramite un emendamento alla Legge di Bilancio cd. "salva famiglie” - ha modificato l’originario art. 49bis della 448, dando a chiunque (anche se non più proprietario) la possibilità di affrancare l'immobile, al fine di chiudere i contenziosi tra venditori ed acquirenti e, letteralmente, salvare l’imperizia dei notai e la mancata vigilanza del comune. A questo punto ci si chiede dove sia finito il tentativo di ridare “funzione sociale” a tali immobili, se addirittura chi non vi ha più diritti sopra può “salvarsi” pagando qualche migliaio di euro, senza il rischio di incorrere in sanzioni e nella restituzione dell’indebito. Chiaro, ripeto, che lo scopo sia solo quello di fare cassa.
Ovviamente ciò senza risolvere il problema, che solo con la TRASFORMAZIONE da proprietà superficiaria a piena proprietà (calcolata sulla base di valori venali non vessatori, e comunque rispondenti alla legge che vorrebbe il corrispettivo di Trasformazione dal Diritto di Superficie al Diritto di Proprietà NON superiore al corrispettivo pagato per ottenere direttamente il Diritto di Proprietà senza prima passare dal Diritto di Superficie) potrà essere risolto. L’emendamento, comunque, attende ancora decreto attuativo del Ministero delle Infrastrutture, che non si sa quando e se uscirà. Le bozze circolanti nei mesi scorsi (alcune delle quali portavano il corrispettivo minimo di cui su a 5000 euro) sono comunque preoccupanti, e fanno temere il peggio, cioè che si voglia estendere la terrificante situazione del nostro Comune a tutta Italia. Qualcuno li fermi!
