Centinaia di milioni al vento. La presa per i fondelli delle ex rimesse Atac

foto di Lucilla Loiotile

In questi giorni la novità - al netto della squallida operazione pubblicitaria sui Casamonica - riguarda le ex rimesse Atac di Piazza Bainsizza, Piazza Ragusa e San Paolo. Atac ha deciso di fare un bando per renderle utilizzabili nell'intervallo che passerà tra l'oggi e il momento in cui verranno cedute visto che questo è comunque l'esito. 

In apparenza il progetto sembra pieno di cose positive: spazi abbandonati che tornano in qualche maniera ai cittadini, cultura, rapporti coi grandi musei di Roma che così hanno una ipotesi di nuova location dove esporre opere altrimenti in magazzino, grande richiesta di eventi in una città molto avara di grandi superfici e grandi spazi coperti. La ex rimessa di Piazza Ragusa, per dire, diventerà in questo periodo lo spazio espositivo più grande di Roma. E' facile intuire l'appeal commerciale che tutto questo può avere. Positivo anche il nome della società che ha vinto l'appalto Atac per valorizzare le rimesse, la Ninetynine di Simone Mazzarelli sa il fatto suo ed è reduce del successone di numeri e pubblico al Guido Reni District. Con queste tre location, affidatele per 8 mesi (prorogabili, assai prorogabili!) Ninetynine farà ottimi affari e quando una ditta seria fa affari e genera lavoro e ricchezza noi siamo sempre felici. Giusto per premettere e non essere tacciati di andare contro qualcuno nei ragionamenti successivi.

A questo punto però ci facciamo delle inevitabili domande visto che in città non se le pone nessuno. La prima è una domanda culturale: a Roma i processi di trasformazione urbanistica vanno lentissimi, soprattutto per incapacità cronica degli uffici. Pensate agli Ex Mercati Generali: il 16 settembre 2017 la Giunta si è vantata di aver sbloccato l'annosa questione (iniziata 10 anni prima!), ma oggi dopo 14 mesi i cantieri non sono partiti perché inquietanti personaggi all'interno dei dipartimenti e degli assessorati (ai lavori pubblici, ad esempio) non riescono a sciogliere alcuni banali nodi sulla convenzione tra pubblico e privato. Stessa cosa su, appunto, lo spazio di Guido Reni dove deve nascere un nuovo quartiere, un albergo, servizi e musei: tutte cose necessarie e utilissime all'area del Flaminio (per tacere dei posti di lavoro) ma inesorabilmente ferme. Ebbene, la presenza di eventi, manifestazioni e vita all'interno di questi spazi, non rischia anche di diventare una giustificazione? "Okkay siamo lentissimi, ma per lo meno nel frattempo c'è qualcosa e gli spazi non restano in abbandono e non ci costano in manutenzione", potrebbe essere il retropensiero della città. E così anche un mese, un anno o un decennio di ritardo diventano meno gravi pur continuando ad esserlo. Questo è un aspetto da gestire.

L'altro aspetto da gestire e l'altra domanda che ci poniamo è il ricavo che l'ente pubblico proprietario dei cespiti immobiliari ha da questo genere di operazioni. Stiamo parlando di Atac. Atac ha dei problemi industriali ma ancor più finanziari clamorosi. Questi complessi immobiliari abbandonati possono essere la sua salvezza economica se valorizzati a dovere in maniera spinta e seria, stanno in luoghi ambitissimi a livello real estate e con dei bei progetti di trasformazione ci potrebbe essere la fila per sviluppare qui. Da tutto il mondo. Perché si decide ci non farlo? Perché Atac decide sistematicamente di non guadagnare?

foto di Lucilla Loiotile

Il problema più grosso verrà dunque dopo. Ovvero al momento dell'ipotetica vendita di queste rimesse. Si parla non a caso del 2021, ovvero a babbo morto, guarda caso l'anno delle ipotetiche elezioni se questa giunta arriverà fino a naturale scadenza. Equivale a dire che non se ne farà di nulla. Ma ipotizziamo che questa vendita prima o poi si farà. Come si farà? Quale approccio stanno avendo Atac e l'amministrazione? Ieri durante la conferenza stampa i vertici di Atac e di Roma capitale sono stati chiari: le rimesse avranno destinazione pubblica. Inutile dire che questo equivale a svalutarne il potenziale immobiliare in maniera clamorosa. Qui non si potranno fare nuovi edifici, non si potranno fare nuove architetture, non si potranno fare spazi commerciali. Insomma si impedisce alla città di trasformarsi.

Perché siamo arrivati a questa assurdità? E' un po' come se un malato di tumore (Atac) peraltro in fase abbastanza avanzata ma comunque curabile, non possa PER LEGGE curarsi con la chemio o con altre terapie pur avendo fior di farmaci sul comodino. Tutto questo è inaccettabile. Da cosa deriva? Sia da una impostazione ideologicamente folle contro le trasformazioni urbane e le nuove edificazioni contemporanee (che invece stanno costituendo la svolta di città come Londra o Milano ma a Roma sono considerate dai più, specie dai borghesi benpensanti, delle "speculazioni") sia da un vincolo della Soprintendenza messo nel 2013, con chiari intenti politici, contro Alemanno quando quest'ultimo - peraltro giustamente, e non era cosa comune - indicò che le ex rimesse Atac dovevano essere valorizzate immobiliarmente. A quel punto i funzionari misero dei vincoli assurdi su edifici di nessunissimo valore, palazzine orribili, superfetazioni. Non si può toccare nulla. Tutto deve marcire così com'è, al più si possono fare eventi temporanei. Alcune grandi società immobiliari hanno in passato effettuato delle due diligence su questi immobili e sono arrivate alla conclusione che non c'era alcunché da fare: qualsiasi investimento non sarebbe stato profittevole. Fuga degli investitori causa Soprintendenza e miopia politica. E' accettabile suicidarsi così?

Questa amministrazione ,invece di sovvertire questa follia e invece di vedere che la soluzione per quanto meno la metà dei problemi finanziari di Atac era lì alla portata, si è messa in scia sulle follie precedenti: vincoli della Soprintendenza confermati e svendita prossima ventura. Perché mettere sul mercato degli immobili sui quali non si può fare nulla, significa svenderli. Significa condannarli ad essere tutt'al più appunto degli eventifici, delle location in subaffitto perenne senza una reale identità. Totalmente inappetibili sul mercato dei grandi capitali di investimento immobiliare che muovono il mondo e rendono solide le economie delle città. Invendibili, al massimo svendibili. Una tristezza senza fine. O magari tutto sarà venduto qualcuno che pagherà spiccioli e poi, col tempo, a spallate, con sotterfugi, corruzioni, forzature e relazioni riuscirà comunque a fare delle trasformazioni che però saranno determinate a valle e non pianificate a monte. Insomma: Roma!

E' un po' come se un concessionario Maserati in difficoltà per scelte gestionali sbagliate e nelle condizioni di non saper più pagare lo stipendio ai suoi dipendenti, decida deliberatamente di vendere le sue auto da cento e oltre mila euro col vincolo per chi le comprerà di non poterci mai fare il pieno per evitare di di inquinare! Grottesco, no!? Ovviamente non potrà venderle più a 100 o 120mila euro ma dovrà accontentarsi di un decimo, o forse meno. E a comprarle sarà solo qualche furbacchione convinto che prima o poi riuscirà a raggirare le norme e i patti...

Cosa si sarebbe dovuto fare con queste rimesse una volta sentiti i cittadini e analizzato il quadro? Si sarebbe dovuto fare un roadshow presso i grandi investitori mondiali che comunemente, in tutto il mondo, trasformano questi spazi, si sarebbe dovuto capire quali esigenze c'erano cosa si poteva ottenere, quali erano gli intendimenti del mercato. Successivamente si sarebbe dovuta far passare in giunta la delibera per il cambio di destinazione d'uso e dopo un bel bando a chi offre di più. Atac avrebbe ricevuto una valanga di soldi salvandosi, la città avrebbe ottenuto dei nuovi quartieri, spazi pubblici, piazze, vaste aree verdi e pubbliche pagate degli sviluppatori, progetti di grandi studi di architettura, finalmente residenze e spazi commerciali o direzionali moderni e credibili su un mercato che oggi ci vece esclusi, l'economia di Roma ne avrebbe beneficiato in maniera decisiva sia grazie ai posti di lavoro nella fase di costruzione sia successivamente e sarebbero entrati nel Comune tanti soldi di oneri concessori per sistemare i dintorni delle ex Rimesse a beneficio di tutti.

In questo quadro utilizzare la rivitalizzazione culturale di Ninetynine per il paio d'anni che servono per il disbrigo delle procedure burocratiche ha un senso eccome. Ed è complementare.

E invece, come ha detto il numero uno di Atac ieri in conferenza stampa, si punta sulle "micro economie" che questa mentalità poraccista e suicida genera. Una operazione che potrebbe generare per tutti centinaia di milioni  e nuovi pezzi di città, frutta in realtà centomila euro e tuttalpiù mostre, fiere e rassegne culturali. Sarebbe impensabile da ogni altra parte del mondo. E ancor più da noi dove si pretende di dire che i problemi esistono perché "non ci sono i soldi". Nulla di più falso come questo racconto dimostra. 

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In un momento successivo alla pubblicazione del nostro articolo abbiamo approfondito alcuni aspetti dell'operazione, di seguito alcuni importanti dettagli integrativi per fornire una visione più completa del progetto. 

Ninetynine - Urban Value, in virtù del contratto con Atac si è fatta carico delle seguenti cose:  

di tutti i costi, del rischio rischi di impresa,  di pagare una locazione ad Atac pari a 160.000€ per il periodo ma più che altro retrocede ad Atac ben il 25% di tutti i ricavi derivanti da tutte le attività che si svolgeranno all'interno degli ex depositi, siano esse attività relative a eventi privati o commerciali. Di fatto quindi grazie a questo seppur temporaneo modello di rigenerazione Ninetynine attraverso le proprie competenze e investimenti permette ad Atac di valorizzare gli spazi e restituirli vivi alla città.