Scandalo patrimonio immobiliare di Roma. Il geometra che lavorava per il comune: "vi racconto dove si annidano gli sprechi e gli abusi"

Buongiorno a tutti i lettori di RFS, sono un assiduo lettore e sostenitore del blog, lo leggo ormai quotidianamente da un paio d'anni, devo dire che ne condivido la quasi totalità dei contenuti, e spero vivamente che le sue battaglie possano contribuire a civilizzare questa città unica al mondo, sia come palcoscenico storico sia come immondezzaio senza speranza.

Mi permetto di intervenire sul dibattito che si sta scatenando a proposito dello scandalo degli affitti degli immobili abitativi a pochi euro, richiesti dal Comune ai fortunati locatari, che spesso e volentieri hanno la possibilità di lucrare sugli stessi, addirittura vendendoli come un bene di loro proprietà.

Sono stato chiamato ad intervenire a seguito di alcuni miei commenti, che ho fatto con cognizione di causa, poiché sono Geometra Libero Professionista, e in passato ho avuto la "fortuna" di poter lavorare in un ambito che allora (si parla di fine 1993) poteva considerarsi una specie di rivoluzione, forse in parte portata a termine e forse no, non ho la possibilità di confrontare i dati. Per chi ne avesse voglia, dedico la parte finale della mia mail con una sorta di cronistoria e dati, per poter comprendere meglio lo scenario in cui si è articolata questa operazione; qui mi limito ad esporre il succo della questione, ovvero di come possa essere radicato il malaffare nell'ambito delle locazioni di immobili di proprietà comunale... ciò è utile al fine di tener vivo l'interesse di chi legge, ancora sbalordito dal clamore di case affittate a 7 euro o vendute arbitrariamente.

Dicevo, quindi: all'epoca uscivo da lavoro dipendente per impresa di costruzioni, per gettarmi nel mare tempestoso della libera professione... casualmente, la mia ultima esperienza era stata il lavoro per circa un anno (1993-94) in un consorzio, il Consorzio Census, che si occupava di censire e classificare immobili comunali, in quel caso esercizi commerciali perlopiù in centro storico.

Fu solo nel 9'6 però che l'amministrazione, forte della fresca elezione di Francesco Rutelli a Sindaco, che sconfisse Gianfranco Fini anche grazie al mio voto, istituì la società Risorse per Roma, che sulla base degli elenchi creati da Census, era organizzata tramite una piccola task force di una trentina di collaboratori esterni, tra cui io, per andare a fare sopralluoghi nelle unità immobiliari di cui sopra, creando una banca dati catastale che sarebbe servita a mettere in vendita detti immobili, ovviamente con prelazione da parte di chi era affittuario.

Infine, di seguito fu assegnato al Gruppo E.R.-Romeo Gestioni, colosso operante a Napoli prima e a Roma poi, creazione del noto imprenditore Alfredo Romeo l'incarico di gestire i contratti degli immobili di cui sopra. A completare il discorso iniziato, si aggiunsero anche immobili di E.R.P. ad uso abitativo, da censire e classificare per gli stessi scopi.

Ora la parte centrale del mio intervento riguarda il fatto che, già ormai venti e passa anni fa, la gestione del patrimonio immobiliare del Comune di Roma era una cosa orribile e vergognosa. Io non so in che misura questo problema possa essere stato risolto, le ultime inchieste su RFS mi fanno pensare che non è stato risolto del tutto, sebbene so per esperienza mia certa che molti immobili sono stati alienati, e il Comune è potuto rientrare almeno parzialmente degli introiti perduti.

Nella mia esperienza di tecnico rilevatore di sopralluogo, prima in esercizi commerciali nel centro di Roma, poi presso immobili residenziali in periferia, il denominatore comune è sempre stato lo stesso: ABUSO e ILLEGALITA'. Ricordo gli immobili del centro, parlo di Corso Rinascimento, dentro Piazza Navona, Lungotevere Fiorentini, Borgo Pio a S. Pietro, Viale Trastevere... un esercito di commercianti che pagava due lire d'affitto (dalle 20.000 alle 60.000 lire circa mensili), aveva compiuto una serie di abusi edilizi all'interno (tipo abbattimento tramezzi, apertura finestre, appropriazione di spazi comuni), magari guadagnando con l'attività cifre astronomiche, sempre lamentandosi che il comune proprietario era assente per le normali operazioni di manutenzione... oppure conduttori del locale subentrati abusivamente al legittimo proprietario, non si sapeva in che modo ma si intuiva...e la prassi di offrire qualcosa, tipo colazione o pranzo s e era un locale bar o ristorante, era assai comune, chissà, magari il tecnico in questione era più morbido e poteva omettere passaggi compromettenti...

Oppure mi ricordo altri sopralluoghi, Torre Spaccata e Dragona sopra tutti, in unità immobiliari ad uso abitativo: qua se possibile la situazione era ancora più disgustosa... gente che a prima vista, nonostante noi avessimo il badge sulla giacca con scritto "Comune di Roma - Tecnico Rilevatore - Nome e Cognome", ti aggrediva subito a male parole, tipo "e mo che c... volete voi der comune, solo i sordi nostri sapete prenne, e nun fate mai er dovere vostro...". Poi, una volta sparsa la voce che era soltanto un controllo dello stato dell'immobile, si giungeva a più miti approcci, e uscivano fuori tante belle cosine, che noi dovevamo fingere di comprendere, ma che ci facevano venir voglia di vomitare seduta stante.
Gente che ammetteva di essere in stato di morosità con il proprietario da anni, qualcuno addirittura da dieci anni, sostenendo che la casa in cui abitava faceva schifo... ora, pur ammettendo che dette abitazioni non erano di finissimo pregio e non erano ridotte benissimo, saltava benissimo all'occhio che a Roma c'era senz'altro di peggio, era edilizia residenziale ma pur sempre dignitosa, intendiamoci, case che oggi varrebbero pur sempre tra i 150.000 e i 200.000 euro, mercato ribassato incluso... e poi, chi era stato a ridurle in quel modo? Sporche, con pavimenti dissestati e intonaci sbeccati, certo il comune non veniva a fare manutenzione interna.
Per poi passare agli spazi comuni (vani scala e terrazzi condominiali) ed esterni (cortili, aiuole, spazi bimbi), dove il comune è chiamato a fare manutenzione periodica: certo che le condizioni erano assai fatiscenti, con asfalti pieni di buche, pluviali e caditoie ostruiti in cui si fermava l'acqua e infiltrava i muri...ma a quanto pare l'unico scandalo era che "il comune nun viene mai a fa i lavori qua, ecco perché nun je dò na lira d'affitto"...
Infine, cosa che non dimenticherò facilmente, le macchine degli inquilini parcheggiate sotto: quasi tutti macchinoni di lusso, mercedes e bmw fiammanti, i primi abbozzi di SUV dell'epoca, qualcuno aveva addirittura, dato che Dragona è vicina al mare, il gommone o la barchetta agganciati al traino...

Concludo dicendo che l'idea della giunta comunale di 20 anni fa era tutto sommato un'idea geniale, che avrebbe consentito ad un'amministrazione seria e non di quarto mondo di prendere possesso del suo patrimonio e gestirlo correttamente, ricevendo affitti equi ma comparabili con i prezzi di mercato, oppure ricavando utili dalle vendite.

Ma il fatto che oggi il comune continua ad essere in perenne rosso, grazie anche alle infiltrazioni mafiose radicate in tutti gli ambiti della vita sociale di Roma, sta a dimostrare come e perché certe idee buone e produttive non si possono applicare, o non si vogliono completare.
Il resto è dibattito quotidiano che seguo appassionatamente su RFS, sperando che l'enorme spinta che questo blog sta dando alla nuova moralizzazione di Roma sia decisiva per smuovere e maturare la maggior parte delle coscienze di chi vive qui.

Ah, cara RFS, io scelgo l'anonimato per evitare di essere identificato come consulente del Comune ai tempi che furono... ma se c'è da fare qualche approfondimento su questioni edilizie a Roma, sono a vostra completa disposizione. Un saluto!

Lettera Firmata

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Cenni storici sull'inverntario del Patrimonio Immobiliare del Comune di Roma

A distanza di più di trent'anni dall'ultima revisione del proprio patrimonio immobiliare, il Comune di Roma si è censito: tra il 1994 e il 1996, anticipando e poi attuando le norme del decreto legislativo 77 del '95, è stato portato a compimento l'inventario informatizzato dei beni immobili, con la registrazione di circa 38.000 beni. Nel 2000, la Conservatoria capitolina ha aggiornato il lavoro del '96 portando il numero dei beni noti e classificati a circa cinquantamila, di cui 23.000 appartenenti all'edilizia residenziale pubblica, per un valore complessivo di quasi novemila miliardi.

Con la pubblicazione dell'inventario 2000 si completa una prima fase fondamentale del processo di conoscenza del patrimonio immobiliare di proprietà comunale avviato sei anni prima. Quello che oggi appare come il naturale risultato di un'attività di governo delle risorse da parte dell'amministrazione comunale, era tutt'altro che scontato quando fu costituito nel 1994 il nuovo Ufficio della Conservatoria: l'Amministrazione disponeva allora di una conoscenza del patrimonio ferma ad una revisione inventariale, registrata solo su supporto cartaceo, effettuata tra il 1962 ed il 1968.
Peraltro dal 1968 si era sviluppata la politica di acquisizione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica per oltre 20.000 alloggi e, attraverso lo strumento urbanistico delle lottizzazioni convenzionate e dei piani di zona, la proprietà pubblica di aree per servizi e verde aveva subito un significativo incremento.
Negli anni 1993-94 molto si è lavorato e l'iniziale "progetto d'inventario" portato avanti dal Consorzio Census, un consorzio di imprese legate al mondo dell'edilizia romana (Gruppo Federici, Sistemi Urbani, Jacorossi, Bonifica, Gruppo Fiat, tutti in varia misura coinvolti nello scandalo dell'allora "Tangentopoli" del 1993) consorziate con gli uffici della conservatoria comunale, ed operante per circa un anno presso gli uffici di Via della Greca, si è finalmente tradotto nella stesura inventariale supportata dall'utilizzo delle tecnologie informatiche.
Con deliberazione della giunta comunale n. 4414 del 29.12.1995 (Prot. Serv. Deliberazioni n. 6067/95), si affidava alla Società Risorse per Roma S.p.A. l'incarico del piano di fattibilità per l'alienazione dei beni comunali (importo lire 408.170.000), che prevedeva il sopralluogo di un'unità tecnica, in genere squadre di 2 o 3 geometri, presso l'unità censita, allo scopo di verificarne la rispondenza catastale con l'uso che ne veniva fatto. Perlopiù si trattava di immobili uso commerciale, tutti con affitti fuori mercato (da 20.000 a 80.000 euro al mese!!), molti con abusi edilizi non sanati, locali con diversa destinazione d'uso impiegati per altri scopi, anche residenziali...
A seguito di questa attività fu creato il primo inventario (pubblicato il 31 maggio 1996).

Ulteriori quattro anni di lavoro hanno consentito di integrare le informazioni disponibili, proseguendo l'attività di ricognizione su tutto il demanio (beni storico artistici, infrastrutture e pubblici servizi), sul patrimonio indisponibile strumentale (uffici e servizi, edifici scolastici, assistenza alloggiativa) ed sulle aree, e completando il censimento del patrimonio disponibile e di edilizia residenziale pubblica, tramite la società E.R.- Gruppo Romeo che fu incaricata della gestione contrattuale e contabile.
Il nuovo elaborato si differenziava e si arricchiva rispetto all'inventario '96, che contava circa 38.000 oggetti, per una più articolata descrizione del rapporto tra i beni principali e le pertinenze, per una più dettagliata individuazione delle infrastrutture viarie e degli impianti a rete, e per una migliore descrizione dell'insieme degli immobili.
Si contano attualmente quasi 50.000 beni di cui il Comune di Roma è proprietario (10.000 immobili del demanio, 8.500 strade ed annessi, più di 1.100 beni storico artistici, circa 500 impianti ed infrastrutture.

Tra i quasi 38.000 beni del patrimonio indisponibile vi sono circa 25.000 alloggi di ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) e 8.500 pertinenze relative autonomamente censite in catasto, ma anche più di 1.200 fabbricati scolastici, 630 immobili adibiti ad uffici e servizi dell'ente.
Vi sono poi 2.583 beni del patrimonio disponibile gestiti in regime locativo, con circa 1500 alloggi oltre le pertinenze e circa 820 locali commerciali e magazzini,
infine circa 1.200 aree in piani di zona, lottizzazioni convenzionate o altre localizzazioni e con destinazioni per verde, servizi ed altro.
Il valore inventariale complessivo ammonta a 7.302 miliardi al netto degli ammortamenti, 1.068 miliardi il valore del demanio (strade, impianti ed infrastrutture a rete, beni storico artistici, mercati, cimiteri, ville e parchi storici), 3.359 miliardi il valore del patrimonio a destinazione residenziale pubblica (alloggi e pertinenze), 2.563 miliardi i beni ad uso strumentale (edifici scolastici, uffici e servizi) e le aree del patrimoni indisponibile, 312 miliardi del patrimonio disponibile (abitazioni, locali ed aree).
Va notato che il valore inventariale, calcolato sulla base della rendita catastale secondo quanto dispone la legge sulla finanza locale (Dlgs77/95), è altra cosa dal valore commerciale e per la quasi totalità dei beni è da questo ben distante; soprattutto per gli alloggi del patrimonio disponibile e per le aree il confronto tra i due valori presenta significativi scostamenti: basti pensare che i valori inventariali delle abitazioni del centro storico sono mediamente più bassi del 53% dei valori correnti di mercato.N.B.-Il discorso va contestualizzato all'anno 2000, anno in cui il Comune ha pubblicato il rapporto sul Patrimonio Immobiliare, reperibile nel web, da cui ho tratto questi dati.